Információk
Vásárlás során felmerülő kérdések:
Honnan lehet tudni, hogy az ingatlan tehermentes?
A körzeti földhivatalban megtekinthető az ingatlan tulajdoni lapja. Ennek a III. részén, az úgynevezett „teherlapon” tartja nyílván a földhivatal az ingatlan terheit.
Ezen kívül érdemes beszerezni a közművektől (víz, villany, gáz, távfűtés) és közös képviselőtől igazolásokat arról, hogy van-e tartozása a jelenlegi tulajdonosnak (nullás igazolások).
Vásárláskor hogyan lehetek jogilag biztonságban?
Az adásvétel minden esetben ügyvéd közreműködésével történik. Mindenképpen ellenőrizni kell az ingatlan jogi helyzetét egy lehetőleg aznapi tulajdonlap alapján. (a földhivatali eljárások díja a cikk végén.)
Kapok-e hitelt? Megkapom-e a megfelelő összegű hitelt?
A vásárlás előtt érdemes néhány banknál érdeklődni, tájékozódni a vevőjelölt személyére szabott hitelképességéről, megfelelő fedezetképességéről.
Tájékoztatás képpen: a bankok általában az ingatlan általuk becsült értékének 40-50%-áig nyújtanak hitelt.
Arra is van lehetőség, hogy a vevő egy másik ingatlant (is) felajánljon fedezetként. Ha az így felajánlott ingatlan más tulajdonában áll, akkor természetesen a felajánlott ingatlan tulajdonosának is hozzá kell járulnia a fedezetbe adáshoz.
Mi a foglaló és az előleg közötti különbség?
A foglaló mértéke a kialakult gyakorlat szerint 10%, ettől a mértéktől a szerződő felek természetesen eltérhetnek. Jogvita esetén a túlzott mértékű foglalót a bíróság mérsékelheti.
Általános szabály az, hogy a megkötött szerződés meghiúsulása esetén a meghiúsulásért felelős szerződő fél az adott foglalót elveszíti, a kapott foglalót kétszeres összegben tartozik visszafizetni. Abban az esetben azonban, ha a szerződés meghiúsulásáért egyik szerződő fél sem felelős, vagy mindkét szerződő fél felelős, a foglaló átalakul előleggé és visszajár.
Kifizetett vételárelőleg a szerződés meghiúsulása esetén mindenképpen visszajár, függetlenül attól, hogy a szerződés meghiúsulásáért felelős-e bármelyik szerződő fél.
Mennyi illetéket kell fizetnem?
Lakóingatlan (öröklakás, szövetkezeti lakás, családi ház) vásárlása esetén az illetéket a vevőnek kell fizetnie a vételár alapján. Összegét a következőképpen számoljuk ki: 4 M Ft -ig 2%, a 4 M Ft feletti vételárrésznek a 6%-a.
Például: 6 M Ft a vételár. 4 M Ft után 2% azaz 80.000 Ft, a 4 M Ft feletti vételárrész 2 M Ft. 2 M Ft után 6%, azaz 120.000 Ft. Összesen 200.000 Ft. Ezt az összeget az illetékhivatalnak kell befizetni a 6 M Ft - os vételár után.
Kedvezmények: 35 év alatti vevőt az első lakás megvásárlása esetén, maximum 40.000 Ft illetékkedvezmény illeti meg abban az esetben, ha a megvásárolt lakóingatlan vételára nem haladja meg a 8 M Ft – ot.
Ha a vevő az ingatlan vétele előtt, vagy azt követően 1 éven belül el is ad lakóingatlant, az eladott és megvett lakóingatlan vételár- különbözete után fizeti az illetéket, ha ez kedvezőbb számára, mint a megvett ingatlan vételára után a fent említett 2% és 6% figyelembevételével számított illeték összege. A különbözeti illeték kiszabását kérelmezni kell az illetékhivataltól.
Eladás során felmerülő kérdések
Eladáskor hogyan lehetek jogilag biztonságban?
Az adásvételi szerződés megkötése esetén jogszabályi előírás szerint kötelező az ügyvédi közreműködés, a szerződés ügyvédi ellenjegyzése hiányában a földhivatal nem jegyezheti be a vevő tulajdonjogát. A szerződéskötés során eljáró ügyvéd valamennyi szerződő fél érdekének figyelembevételével készíti a szerződést. Mindamellett, mielőtt bármilyen iratot, szerződést, megállapodást stb. elfogadnának, olvassák el és abban az esetben írják alá, ha annak a tartalmát megértették és az okirat szövegével mindenben egyetértenek. Ne elégedjenek meg a tartalmi tájékoztatással.
Az adott ingatlan tulajdonjog átruházásának, valamint birtokbaadásának előfeltételeként célszerű kikötni a teljes vételár maradéktalan kifizetését, ezzel sok későbbi jogvita megelőzhető.
Mennyi személyi jövedelemadót kell fizetnem az ingatlan eladása esetén?
Az ingatlan szerzési értéke és a mostani eladási ára közötti különbség az adóalap. Az adóalap 25%-a a befizetendő adó mértéke. Az adóbevallást az eladás évét követő év május 20-ig kell benyújtani, és ezzel egyidejűleg esedékes a személyi jövedelemadó befizetése is.
Ha az eladó a most eladott ingatlant
5 évnél régebben szerezte: nem kell adót fizetnie és adóbevallást sem kell tennie.
5 éven belül szerezte: adóbevallást kell tennie és a már említett adóalap 25%-át kell adóként befizetnie.
Az adóalap a vétel és az eladás között eltelt idővel összefüggésben arányosan csökkenthető az alábbiak szerint
1. évtől nem csökkenthető az adóalap
2. évtől 10%-kal,
3. évtől 40%-kal,
4. évtől 70%-kal csökkenthető az adóalap,
5. évtől nem kell adót fizetni.
További kedvezmények:
Az a kedvezmény, hogy ha a lakás eladásából származó jövedelmünket lakáscélra fordítjuk, azaz mondjuk másik lakást veszünk magunknak vagy közeli hozzátartozónknak, újat építünk, vagy növeljük az alapterületet, akkor visszakapjuk a megfizetett adót, megszűnik. Illetve az adóhatóság mérlegeli, milyen a vagyoni, jövedelmi, szociális helyzetünk, és megnézi azt is, mire költjük a lakáseladásból származó pénzt.
Egyetlen kivétel van ez alól: ha idősek otthonában, fogyatékosok lakóotthonában vásárolunk helyet magunknak vagy hozzátartozónknak, akkor nem kell befizetnünk az adót, vagy ha befizettük, automatikusan visszakapjuk.
A vevő hitelből fizet. Jelent-e kockázatot az eladó számára?
Ahhoz, hogy a vásárló a hitelkérelmét be tudja nyújtani az általa választott pénzintézethez, szükség van az eladóval megkötött adásvételi szerződésre, melyben a fizetési határidők, beleértve a hitelből finanszírozott vételárrészt is, rögzítésre kerülnek. Abban az esetben, ha a vevő nem kap hitelt a pénzintézettől, ezt a szerződést egymás között felbontják és visszaállítják az eredeti állapotot. Az eladónak ebből kára nem származik. Ha azonban az eladó egy másik jogügyletben (pl.: ha egy másik lakást vásárol) – számítva a vételárra- elkötelezi magát, ilyen esetben fizetési nehézségei lehetnek. Ezért érdemes ezeket a szerződéseket egymáshoz igazítva, a közreműködő ügyvéddel alaposan átbeszélve elkészíteni. Mindkét fél megnyugtatása érdekében praktikus a megállapodást azzal megalapozni, hogy közösen érdeklődnek a választott banknál a hitelfolyósítás esélyeit illetően.
Miért olcsóbbak a földszinti ingatlanok az emeletieknél?
A legtöbb földszinti ingatlan kevesebb napfényhez jut, mint az emeleti lakások. Nagyobb a talajvíz falakon való felszívódásának esélye, sok esetben a földszinti ingatlanok nedvesebbek. Mivel a földszinti lakások alatt fűtetlen helyiségek vagy csak a ház alapja található, ezért alaposabb szigetelést igényelnek és fűtési szezonban magasabbak lehetnek a költségek. A statisztikák szerint nagyobb a betörések száma és a besurranó tolvajok is előnyben részesítik a földszinti, könnyebben megközelíthető ingatlanokat. Természetesen nem minden földszinti lakás ára alacsonyabb, vannak ennek az elhelyezkedésnek előnyei is. Ilyen például zöld övezetben a kertkapcsolat.
Honnan tudhatom, hogy a megvásárolandó ingatlanon van-e olyan teher, ami számomra átörökíthető, és előfordulhat-e,hogy a Földhivatal nyilvántartásában ez nem szerepel?
A Földhivatalban a tulajdoni lap teherlapján nyilvántartott feljegyzések azok, amelyekről a vevőnek feltétlenül tudnia kell. Vásárlás előtt azonban mindenképpen érdemes az ingatlan közüzemi szolgáltatóinál(víz, csatorna, villany, gáz stb.) és a közös képviseletnél is utánanézni, hogy a díjfizetés rendben van-e, ugyanis a díjtartozások csak a szolgáltató kérésére, a végrehajtási szakaszban kerülnek fel a tulajdoni lapra.
Igaz, hogy a panellakások ára csökken?
Sokan azért ódzkodnak attól, hogy panelházban lakást vásároljanak, mert félnek a hirtelen értékvesztéstől. Véleményünk szerint ugyan sok esetben a panelárak alacsonyabbak a hasonló paraméterekkel rendelkező téglaépítésű ingatlanok áránál,de az árcsökkenés veszélye mégsem nagyobb. Pusztán arról van szó, hogy amit olcsóbban vásárolok, azt később olcsóbban is fogom tudni eladni.
Eladóként mit tehetek, hogy ne váljak az ingatlan maffia áldozatává?
Tulajdona védelme érdekében soha ne írjon alá olyan szerződést, megállapodást vagy bármilyen írást, melynek tartalmát nem ismeri, nem ért vele egyet vagy nembiztos benne, hogy megértette. Praktikus aláírás előtt az Ön számára leellenőrizhetően megbízható jogi szakembervéleményét kérni. A pénz átvétele biztonságosabb, ha valamelyik bankban, pénzintézetben történik,ahol az könnyen ellenőrizhető és azt később Ön biztonságba tudja helyezni.
Mit jelent az elővásárlási jog? Honnan lehet tudni, hogy az ingatlan elővásárlási joggal terhelt?
Az elővásárlási jog általában megtalálható az ingatlan tulajdoni lapján. Az elővásárlási joggal terhelt ingatlan tulajdonosa,a kapott vételi ajánlatot a szerződés előtt köteles az elővásárlásra jogosulttal közölni. A tulajdonosnak a vételi ajánlat minden lényeges eleméről tájékoztatni kell az elővásárlási jogosultat. Amennyiben az elővásárlásra jogosult a kapott ajánlatot elfogadja és hasonló feltételekkel venné meg az ingatlant, akkor ő veheti meg. Ha az elővásárlásra jogosult úgy nyilatkozik,hogy nem kíván élni az elővásárlási jogával,vagy nem nyilatkozik egy bizonyos határidőn belül, akkor az ingatlan tulajdonosa eladhatja az ingatlant a vevőjének az adásvételi szerződésben rögzített feltételekkel. Amennyiben több elővásárlásra jogosult is az ajánlat elfogadása és az ingatlanmegvásárlása értelmében nyilatkozik, úgy közöttük a tulajdonos választhat.
Mi a teendő, ha a lakás, amit szeretnék megvásárolni, műemlékházban található?
Arra az ingatlanra, ami műemlékházban található, a műemlékvédelmi hivatalnak elővásárlási joga van, ezért az adásvételi szerződést be kell nyújtani a műemlékvédelmi hivatalhoz, aki eldönti, hogy szeretne–e élni az elővásárlási jogával. Az eljárás általában 30 napot vesz igénybe.
Mi a teendő, ha az ingatlan egyik tulajdonos a kórházban tartózkodik és nem tud jelen lenni az adásvételi szerződés megkötésekor?
Ilyen esetekben a tulajdonos meghatalmazhat valakit, aki helyette aláírhatja az adásvételi szerződést. Ezt a meghatalmazást közjegyző vagy ügyvéd előtt kell aláírni. Adásvételi előszerződést lehet kötni olyan meghatalmazással, amely nem ügyvéd ill. közjegyző jelenlétében történt. Ehhez két tanú aláírása szükséges.
Mekkora a felvehető szoc.pol illetve fél szoc.pol összege?
A szocpol új lakás vétele, illetve felépítése esetén vehető igénybe. Értéke a gyerekek számától függ. Az első gyermek után:900000 Ft 900000 Ft A második gyermek után:+ 1500000 Ft 2400000 Ft A harmadik gyermek után:+ 1400000 Ft 3800000 Ft A negyedik gyermek után:+ 800000 Ft 4600000 Ft Minden további gyermek után:+ 200000 Ft. Más eltartott családtagok esetén:+ 30000 Ft. A fél szocpol használt lakás vásárlása esetén vehető igénybe. Az első gyermek után:450000 Ft Ft A második gyermek után:+ 750000 Ft 1200000 Ft A harmadik gyermek után:+ 700000 Ft 1900000 Ft A negyedik gyermek után:+ 400000 Ft 2300000 Ft Minden további gyermek után:+ 100000 Ft Más eltartott családtagok esetén:+ 30000 Ft
Mi az oka annak, hogy Magyarországon az utóbbi években csökkentek az ingatlanok kiadási árai?
A kiadási árak csökkenésének az egyik oka, hogy azok a külföldi cégvezetők, akik a rendszerváltozást követően jöttek Magyarországra dolgozni, ma már elhagyták hazánkat. Ők könnyen kifizették a magas bérleti díjakat is. Mióta a multinacionális cégek magyar szakemberekkel kezdik felváltani a külföldieket, a külföldi bérlők nagy része eltűnt a piacról. A bérleti díjak csökkenéséhez vezetett az is, hogy a jó hitellehetőségek miatt nagyon sok olyan ember vásárol most saját lakást, akik korábban bérlőként jelentek meg a piacon. Ennek az az oka, hogy jobban megéri a részletet törleszteni, mint albérletre költeni. A kis lakásokkal ez még mindig így is van.
Mire érdemes odafigyelni, ha a lakásomat bérbe szeretném adni?
A lakáskiadás egyik nagy kockázata, hogy a közműszámlákon mekkora tartozást hagy a bérlő maga után. Kéthavi kauciót ajánlatos elkérni a bérlőtől, ami általában fedezi is a tartozást. Ha rendszeresen ellenőrizzük a számlákat, hogy havonta mindig fizet-e a bérlő, akkor szinte lehetetlen egy hónap alatt akkora fogyasztást csinálni, ami meghaladja a kaució összegét. A másik megoldás, hogy a bérbeadó ideiglenesen átíratja a bérlő nevére ezeket a számlákat. A telefon átíratása mindenképpen célszerű, mert egyetlen nap alatt is lehet akkora számla, amire nem elég a kaució. Célszerű még havonta egyszer előre egyeztetett időpontban találkozni az ingatlanban, hogy az ingatlan állapotát is ellenőrizni tudjuk.
Hogyan kell eljárni az eladásnál, ha az eladó gyámság illetve gondnokság alatt áll?
Gyámság alá tartozik az a kiskorú (18 év alatti személy), aki nem áll szülői felügyelet alatt. Gondnokság alatt áll a korlátozottan cselekvőképes, illetve cselekvőképtelen felnőtt (18 év felett), akit a bíróság cselekvőképességet érintő gondnokság alá helyezett. Ilyen esetekben is természetesen eladható az ingatlan. Az adásvételi szerződést a kihelyezett gyámnak ill. gondoknak kell aláírnia és ezután a városi gyámhivatalhoz kell benyújtani, aki jóváhagyja a szerződést. A vámhivatal engedélyezése után lesz érvényes a szerződés. Az engedélyezés kb. 30 napot vesz igénybe. A gyámhivatal fogja ellenőrizni, hogy a pénz valóban a gyámság ill. gondnokság alatt álló személy hasznára lett elköltve. A pénzből hasonló értékű ingatlant kell vásárolni vagy az illető nevére kell bankba helyezni.
Mitől függ, hogy a gyámhivatal engedélyezi-e az ingatlan eladását?
Az adásvételi szerződés benyújtása után a gyámhivatal felbecsüli az ingatlan árát, ha az ingatlan a megfelelő piaci áron lett értékesítve, a gyámhivatal engedélyezi az eladást. Hogyan lehet az eltartási szerződést megszüntetni? Az eltartási szerződést a felek közös megegyezéssel bármikor megszüntethetik. Ha nem tudnak megegyezni, bírósághoz kell fordulni.